Voor de gemeenteraads-vergadering
d.d.Document-nummer:
Zaaknummer:
Advies van de raadscommissie:
Onderwerp:
17 december 2007
2007-11-00185

10 december 2007
Gebiedsvisie Hoogstede Klingelbeek
Aan de gemeenteraad - Arnhem, 13 november 2007
 
VOORSTEL
De Gebiedsvisie Hoogstede Klingelbeek vast te stellen.
1.         AANLEIDING / PROBLEEMSTELLING
Het project kent een lange voorgeschiedenis. Programma ontwikkeling en plangebied

Al in de jaren ‘50 van de vorige eeuw was er sprake van om het plangebied, dat is gelegen tussen de Hoogstedelaan
en de Korte Klingelbeekseweg, woningen te bouwen.  
Het programma evolueerde van 60 woningen in de jaren ‘50 naar 90 woningen vanaf 2000. Het gebied waarop die ontwikkeling betrekking had is gelegen tussen het Weggetje van Kromkamp en de Korte Klingelbeekseweg.
Vanaf 2004 is het plangebied vergroot met het terrein ten oosten van het Weggetje van Kromkamp en is het
programma vergroot tot ca. 110 woningen.

Besluitvorming

Het geldende bestemmingsplan Gebiedsvisie Hoogstede uit 1953 biedt het planologische kader om 60 woningen te bouwen. Van deze planologische mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. 

Vanaf eind jaren ‘90 is gewerkt aan een herziening van het bestemmingsplan. Het Structuurplan Arnhem 2010 geeft het gebied aan als potentiële woningbouw locatie.

De Commissie ROV heeft op 15 november 2001 ingestemd met de ontwikkeling van woningbouw op de locatie Hoogstede op basis van het gepresenteerde Nota van Uitgangspunten (90 woningen) voor woningbouw in een deel van het huidige projectgebied .

In 2001 is een herziening van het geldende bestemmingsplan in procedure gebracht. 
Het bestemmingsplan beoogde de realisering van in totaal 90 woningen: onderverdeeld circa 78 woningen en 12 appartementen voor ouderen. De raadscommissie ROV heeft bij de behandeling van het ontwerp bestemmingsplan
destijds geadviseerd dit plan niet vast te stellen, vanwege de vele bezwaren uit de buurt. Deze bezwaren hadden onder meer betrekking op het woningbouw-programma, de bebouwingsdichtheid en de gehanteerde bouwhoogtes.

Op verzoek van de raadscommissie is vervolgens een notitie gemaakt waarin de randvoorwaarden en het te volgen proces met de omwonenden is vastgesteld. In overleg met de bewoners en de beoogde ontwikkelaar Vivare is vervolgens door de gemeente aan twee bureaus (Copijn en Heeling Krop Bekkering) opdracht verstrekt voor het maken van stedenbouwkundige houtskoolschetsen van het plangebied. Medio 2003 hebben de bureaus hun plannen aangeleverd en gepresenteerd aan de Werkgroep Nieuwbouw (bewonersvertegenwoordiging), Vivare
(beoogt ontwikkelende partij) en de gemeente. Beide plannen voldeden niet aan de gestelde randvoorwaarden.
Tussen de partijen kon geen overeenstemming bereikt worden.

Tijdens dit proces is op verzoek van de buurt in de nog aan te leggen ontsluitingsweg een zogenaamde knip
opgenomen. De nog aan te leggen ontsluitingsweg komt te lopen aan de oostkant van het plangebied en verbind de Klingelbeekseweg met de Utrechtseweg. De knip moet voorkomen dat vrachtauto’s gebruik blijven maken van de Klingelbeekseweg. De Klingelbeekseweg wordt daarmee ontlast.

De projectgroep heeft vervolgens de wensen van de verschillende partijen op een rij gezet en er zijn vier
ontwikkelscenario’s voor het project Hoogstede- Klingelbeek bekeken. In het MT van 24 februari 2004 is gekozen voor een scenario dat uitgaat van een aanpassing van het projectgebied en het  programma. Belangrijke wijzigingen daarbij zijn ondermeer het uitbreiden van het exploitatiegebied met het Kromkamp-terrein (ten westen van het Weggetje van Kromkamp), de ontsluiting van de nieuwe ontwikkeling via aan te leggen weg tussen de rotonde aan de Utrechtseweg en de Klingelbeekseweg.

Het college heeft op 29 maart 2005 de Nota van Randvoorwaarden Hoogstede-Klingelbeek, met daarin het nieuwe
plangebied vastgesteld. Deze nota is afgestemd met de direct betrokkenen (omwonenden, Drie Gasthuizen, Vivare,
BPA en BGB). In de nota zijn de nieuwe randvoorwaarden voor het gebied vastgelegd. In het programma wordt
uitgegaan van ca. 110 woningen, waarvan ca.
50 gestapelde woonzorgappartementen, waarvan 35-40 in de sociale sfeer.
De aangepaste Nota van Randvoorwaarden van 2005 ten opzichte van de vorige Nota van Randvoorwaarden van
2001 was nodig vanwege de uitbreiding van het plangebied met het gedeelte Kromkamp e.o. en de aanpassing van
het bouwprogramma. De gewijzigde Nota van Randvoorwaarden is op 23 mei 2005 behandeld in de raadscommissie
VROM. De Raadscommissie heeft kennis genomen van de Nota.

Vervolgens is op basis van de Nota van Randvoorwaarden door de gemeente gewerkt aan een aantal
stedenbouwkundige varianten. Deze varianten voorzagen in de realisering van een Woonzorggebouw in het oostdeel van het plangebied.
De verschillende varianten zijn met de Werkgroep Nieuwbouw besproken. De Werkgroep Nieuwbouw
(vertegenwoordiging van de buurt in het proces) heeft vervolgens de verschillende varianten met de buurtbewoners besproken.

Tijdens de Klankbordgroep vergadering van maart 2006 werd geconstateerd dat er geen overeenstemming bereikt kon worden over de verschillende varianten. Wel werd er overeenstemming bereikt over een vlekkenplan, waarin het
plangebied werd bepaald en een functieaanduiding werd gegeven. Tevens werd geconstateerd dat de buurt niet tegen woningbouw binnen het plangebied is. Belangrijk voor de buurt was een pro-actieve rol in het proces, vanwege de grote betrokkenheid die de buurt heeft met haar eigen omgeving.

In de klankbordgroep zijn de deelnemers: de Werkgroep Nieuwbouw van de buurt Hoogstede/Klingelbeek, namens de buurt, Vivare (beoogt ontwikkelaar), Drie Gasthuizen (afnemer Woonzorgcomplex), BPA (eigenaar Arnhems Buiten) en de gemeente.

In 2006 is verder gewerkt aan de verkenning van de mogelijkheden en aan de invulling van het vervolgproces. Eind 2006 is tijdens een overleg met de Werkgroep Nieuwbouw en de portefeuillehouder ervoor gekozen om 2 externe bureaus (Hans Been Architecten BNA  te Amerongen en Veenenbos en Bosch landschapsarchitecten te Arnhem) opdracht te geven.
Daarbij werden o.m. de gemeentelijke Nota van Randvoorwaarden evenals de buurtuitgangspunten aan de bureaus meegegeven. De bureaus kregen de opdracht de gebiedsvisie in nauw overleg met de Werkgroep Nieuwbouw, de buurt en de gemeente op te stellen. Deze opdracht heeft geleid tot een intensief participatieproces. De gebiedsvisie is het kaderstellend document bij de ontwikkeling van de buurt. De gebiedsvisie is in het proces dusdanig gedetailleerd, dat zij tevens als Nota van randvoorwaarden gezien kan worden. Het beeldkwaliteitsplan Hoogstede Klingelbeek is onderdeel van de gebiedsvisie.

2.         DOEL
Het vaststellen van de gebiedsvisie Hoogstede Klingelbeek.
3.         ARGUMENTEN
Participatieproces met de buurt
Het onderstaande heeft betrekking op het participatieproces in de periode december 2006 – oktober 2007.

Op 12 december 2006 heeft de Werkgroep Nieuwbouw en de gemeente, bij monde van wethouder Sander van Bodegraven, afgesproken om een participatieproces op te starten en opdracht te geven aan een extern bureau om het plan voor de ontwikkeling van het gebied op te stellen. 

Hans Been Architecten BNA te Amerongen heeft de opdracht gekregen om het proces uit te voeren. De opdracht was om een plan te maken dat op draagvlak van de bewoners kan rekenen, ruimtelijke kwaliteit heeft en tegelijk financieel realiseerbaar is. In overleg met de belanghebbenden moest het plan ontwikkeld worden. De communicatie in dit traject verliep in nauwe afstemming en samenwerking met de gemeente.

In het gehele interactieve proces zijn de volgende doelgroepen direct betrokken en belanghebbend:

  • Huidige en mogelijke toekomstige bewoners van de wijk
  • Werkgroep Nieuwbouw, als vertegenwoordiging vanuit de wijk
  • Klankbordgroep Hoogstede-Klingelbeek (deelnemers: Gemeente Arnhem, Vivare, Drie Gasthuizen Groep,
    Arnhems Buiten/BPA, Werkgroep Nieuwbouw)
  • Gemeente Arnhem, College, raad en ambtenaren
  • Projectontwikkelaar Vivare

Mijlpalen
Het voert te ver om alle stappen in het communicatietraject in detail te beschrijven. Wel kan geconstateerd worden dat een zeer intensief contact met de buurt is geweest, waarbij buurtbewoners nauw bij het ontwerpproces zijn betrokken en ook daadwerkelijk invloed hebben uitgeoefenend op het eindresultaat. Dit proces heeft er toe bijgedragen dat er nu een plan ligt waarvoor draagvlak bestaat in de buurt.

Het team van Hans Been Architecten en Veenenbos en Bosch Landschapsarchitecten heeft de buurt a.h.w.
‘meegenomen’ in het ontwerpproces. Dit houdt in dat men inbreng kon leveren in workshops, tijdens
bewonersavonden, bij inloopavonden en via de website die speciaal door Hans Been werd geopend. Belangrijk voor het proces van participatie is,  dat er geluisterd wordt naar elkaar, dat in goed overleg de gemaakte keuzes bij gesteld kunnen worden en dat de gemaakte keuzes steeds uitgelegd worden. Het proces is vanuit de verkenning van het plangebied, naar modellen gewerkt. Vervolgens is er een schets gemaakt. Die schets heeft geleid tot het conceptplan.
Het conceptplan is vervolgens verfijnd. Het was een intensieve zoektocht binnen kaders naar een zo goed mogelijk ruimtelijk plan. Door op deze wijze open te communiceren met de direct betrokkenen kon er begrip ontstaan voor de plannen, de aanpassingen en zelfs gepast enthousiasme.

Naast de bewonersavonden is er een aparte avond georganiseerd over de verkeersaspecten van de ontwikkelingen Hoogstede en Arnhems Buiten (BPA). Tevens zijn er 2 inloopavonden georganiseerd.

De volgende data geven een globaal beeld van de mijlpalen in het communicatietraject. In de workshops was steeds een vertegenwoordiging vanuit de buurt aanwezig. Voor de bewonersavonden werd de gehele buurt uitgenodigd.
Deze avonden werden steeds bezocht door gemiddeld 150 personen. De inloopavonden werden bezocht door ca. 80 personen per avond.

Communicatiemomenten ontwikkeling Gebiedsvisie Hoogstede-Klingelbeek

  • 12 december 2006: Overleg met werkgroep nieuwbouw, afspraken over bewonerparticipatie
  • 25 januari 2007: Bewonersavond: start interactieve proces
  • 1 februari 2007: Wandeling in de buurt, verkenning door bureauteam Hans Been
  • 20 februari: Workshop modellen
  • 20 maart 2007: Bewonersavond, bespreken ontwikkelingsrichtingen
  • 26 april: Bewonersavond schetsen
  • 28 april 2007: Workshop
  • 1 en 3 mei: Inloopavond, vervolg op bewonersavond
  • 26 april 9 mei Workshop: Beeldkwaliteit woningbouwlocatie
  • 16 mei: Workshop Verkeer Hoogstede/BPA
  • 7 juni 2007: Bewonersavond presentatie concept 14 augustus 2007 
  • 16 september 2007: ter inzagenlegging
  • 14 augustus 2007: Klankbordgroep
  • 12 september 2007: Klankbordgroep (bespreking enquête en reacties)
  • 27 september 2007: Klankbordgroep (bespreking optimaliseringvoorstellen)
  • 10 oktober 2007: Bewonersavond (optimaliseringvoorstellen)
  • 11 oktober 2007: Overleg portefeuillehouder met werkgroep Nieuwbouw

Naast bovengenoemde belangrijke communicatiemomenten is er ook steeds aanvullend overleg geweest tussen de diverse partijen. Zo kwamen de gemeente en de Werkgroep Nieuwbouw meerdere malen bijeen (gezamenlijk dan wel op individueel niveau), dan wel was er contact om het communicatieproces tussentijds te evalueren en elkaar op de hoogte te stellen van nieuwe ontwikkelingen. Zitten we nog op het goede spoor, waar moeten we bijstellen, wat zijn mogelijke valkuilen? Het constructieve meedenken van alle betrokken partijen was in het communicatietraject zeer waardevol en heeft in belangrijke mate bijgedragen aan het uiteindelijke draagvlak voor het plan dat er nu ligt.  De bewonersavonden zijn met de Werkgroep Nieuwbouw afgestemd en voorbereid.

Daarnaast is er op individueel niveau met bewoners gecommuniceerd o.m. over het appartementengebouw, het woonzorgcomplex en de aankoop van gronden etc.

Verder spraken de Werkgroep Nieuwbouw, de gemeente, Vivare, DrieGasthuizen en BPA de uitkomsten van de sessies tijdens een 10-tal Klankbordgroep vergaderingen. Tijdens de Klankbordgroepvergadering werd de stand van zaken afgestemd en bewonersavonden voorbereid.

Enquête werkgroep Nieuwbouw en terinzagelegging
Nadat het concept in juni 2007 door de ontwerpers is opgeleverd zijn er nog een aantal belangrijke stappen gezet.

De Werkgroep Nieuwbouw heeft een eigen consultatieronde met de buurt gehouden. Om de reacties van de buurt te kunnen peilen over het proces en de resultaten daarvan is een enquête gehouden (juni 2007). Tevens heeft de Werkgroep een bewonersavond georganiseerd (26 juni 2007).

De enquête is, op verzoek van de Werkgroep Nieuwbouw, door de Afdeling OSJA Onderzoek en Statistiek van de gemeente verwerkt  (september 2007).  In hoofdlijn kwam uit de enquête naar voren dat de kwaliteit van het plan door een meerderheid positief werd gevonden, maar dat  de gevolgen voor sommige individuele situaties als minder geslaagd werden gezien.

grafieken

Bron:  Werkgroep Nieuwbouw/website buurtvereniging Hoogstede
Als positieve punten kwam uit de enquête naar voren het vele groen, de centrale open ruimte, weinig/ geen hoogbouw, de verkeersafwikkeling. Kritiek kwam er op het aantal woningen (programma) en de afstand van de bestaande woningen tot aan de nieuwbouw (zichtlijnen/afstand).
De verwachte verkeersdrukte door de nieuwbouw werd eveneens als knelpunt genoemd.

Door de gemeente is het concept  ter inzage gelegd. Ter inzage legging bleek een te formele term voor deze stap.
Beter is om te spreken over consultatie van de buurt.

De ingekomen reacties vanuit de enquete en de terinzagelegging gaven een aantal hoofditems:
het woon-zorgcomplex, het aantal woningen, de onevenwichtige verdeling m.n. westkant, verkeer, het appartementencomplex, zichtlijnen en afstanden, behoud oude muur van de wijngaard.

De resultaten van de enquête en de reacties zijn met de Werkgroep Nieuwbouw, Vivare, Drie Gasthuizen en Arnhems Buiten besproken. Geconstateerd werd dat er een aantal hoofdpunten zijn die nog tot optimalisering  zouden moeten kunnen leiden. Die hoofdpunten zijn: het woon-zorgcomplex, het appartementencomplex, de ontsluitingsweg en het programma/onevenwichtige verdeling.

Resultaat optimalisering
De enquête resultaten en de reacties van de terinzagelegging zijn door Hans Been Architecten en Veenenbos en Bosch Landschapsarchitecten onder de arm genomen en bekeken.  De verwerking hiervan is in nauw overleg met de Werkgroep Nieuwbouw, de gemeente, Vivare, Drie Gasthuizen en TCN (eigenaar Arnhems Buiten, voormalig KEMA terrein) tot stand gekomen.

De optimalisering heeft betrekking op de verschuiving en concentratie van het woon-zorgcomplex, het verdwijnen van het appartementencomplex  door deze te vervangen door een ander kleinschaliger concept, aanpassing van het programma en een nog opener verkaveling. Ten aanzien van de weg is samen met de huidige grondeigenaar TCN op een constructieve manier naar de noordelijke en zuidelijke aantakking (Klingelbeekseweg) gekeken.

In het onderstaande plaatje is aangegeven welke punten zijn bekeken en wat ermee is gedaan.

02

1. aanpassing van het profiel;
2. verschuiving van de woning;
3a. aanpassing van de woonzorg van 4 eenheden naar 2;
3b. door de ontstane ruimte ligt het parkeren nu niet meer evenwijdig aan de achtertuinen van Hoogstede;
3c. door de ontstane ruimte zijn hier 2 woningen toegevoegd;
4. het verwijderen van 1 woning;
5. de openbare ruimte is door het verwijderen van 1 woning vergroot;
6. herverkaveling van de woningen en het verplaatsen van het pad;
7. herverkaveling van het hele gebied tussen de Laan van Kromkamp en het voetbalveld: hierin zijn meerdere     punten/bezwaren meegenomen, er is onder andere een woning verdwenen;
8. aanpassing van de typologieën;
9. toevoegen van een reservering voor een tuinschuur in de buurt van de geitenweide;
10. het verdwijnen van de appartementen, in de plaats darvoor komen er 4 grondloze drive-inn woningen;
11. drie 3-onder-een-kap woningen zijn vervangen door twee vrijstaande woningen;
12. doortrekken van het achterpad naar een woning van de Utrechtseweg.

De resultaten van de optimalisering zijn besproken met de Klankbordgroep. De reactie van de Klankbordgroep op de zoektocht en de resultaten ervan was positief.

Vervolgens is tijdens de informatieavond op 10 oktober 2007 de optimalisering met de buurt gecommuniceerd en besproken.  

Daarna zijn de punten in een overleg tussen de Werkgroep Nieuwbouw en de portefeuillehouder besproken en zijn er afspraken gemaakt.

Afspraken:

  • Een belangrijke afspraak is dat de inpassing van het woon-zorgcomplex nog eens nader bekeken gaat worden (procesafspraak). Dit zal in de vorm van een workshop en overleg met de direct belanghebbenden worden gedaan. De situering van het woonzorgcomplex en het programma staan daarbij niet ter discussie;
  • Er zal nog eens naar het programma op het westdeel gekeken worden. De Werkgroep gaf aan dat uit de analyse van de ontwerpers een 2-tal woningen grenzend aan het sportveld uit de verkaveling gehaald zouden kunnen worden;
  • Verder zal nagegaan worden of de wens van de buurt om een gemeenschappelijke ruimte te realiseren in het plan opgenomen kon worden.

Ten aanzien van het westdeel is door het college van B&W besloten om omwille van de ruimte in het gebied nog 1 vrijstaande woning naast het geprojecteerde sportveld te schrappen. De grenzen van de financiële haalbaarheid van het plan komen daarmee in zicht.

Voor wat betreft de vergaderruimte heeft het college besloten dat in de omgeving voldoende ruimte aanwezig is, dat als vergaderruimte voor de buurt kan fungeren (Huis en Haard, Olgaartshuis, Fraterhuis, gemeenschappelijke ruimte in het nieuwe woonzorgcomplex).

Wel is het college van mening, dat een soort tuinhuis nabij de Geitenweide gerealiseerd kan worden voor opslag van materialen etc. De Geitenweide vormt in de buurt een uniek gebied. De combinatie met de aanwezige voorzieningen (dierenweide, wijngaard) benadrukt dit unieke karakter als ontmoetingsruimte van de buurt. In de toekomst kan dit gebied een belangrijke rol gaan spelen bij de sociale cohesie van de nieuwe buurtbewoners.

Het gehele proces heeft geleid tot de gebiedsvisie zoals dat nu ter vaststelling voor ligt. Gezegd mag worden dat er sprake is van ontwikkeling met een hoog kwalitatief karakter in een uniek gebied, een woongebied met een laag bebouwingspercentage, waarvoor alle partijen zich optimaal hebben ingezet  en de uitgangspunten van de buurt voor het belangrijkste deel zijn verwerkt.

Programma

Het programma voorziet in 105 woningen in de voorliggende gebiedsvisie. Onderverdeeld naar categorie:

  • Woonzorg: 44 appartementen
  • Vrijstaand: 22
  • Tweeondereenkap: 26
  • Drieondereenkap: 9
  • Drive-inn: 4

Private ontwikkeling
Er is een private ontwikkeling aan de Klingelbeekseweg onderdeel gemaakt van de Gebiedsvisie.
Het gaat hier om een private ontwikkeling met in totaal 13 woningen (6 tweeondereenkapwoningen en 1 vrijstaand) ten westen en oosten van het weggetje van Kromkamp aan de Klingelbeekseweg. De ontwikkelaar heeft  zich bereid verklaard de uitgangspunten van de Gebiedsvisie en van het Beeldkwaliteitplan te onderschrijven.
Wij beschouwen dit als een pluspunt.

Welstand
De commissie van Welstand en Monumenten heeft aangegeven van harte akkoord te zijn met het plan. Wel geeft de commissie aan dat zij voorstander is een modernere variant van landelijk wonen. Bijvoorbeeld door verschijningsvorm en materiaalgebruik.Integraliteit met ontwikkeling Arnhems Buiten

Tijdens het proces is een integrale benadering met de ontwikkeling op het terrein van Arnhems Buiten
(= voormalig KEMA terrein) gezocht.  Bij de ontwikkeling van de plannen van Arnhems Buiten is aandacht gegeven aan de randen van beide ontwikkelingen. Over die integraliteit is met de buurt gecommuniceerd. De Structuurvisie Arnhems Buiten als ook de Gebiedsvisie Hoogstede Klingelbeek geven die ruimtelijke relaties aan. Verder zijn de woningen op Hoogstede gericht op een andere doelgroep dan de woningen op Arnhems Buiten, de ontsluitingsweg is een ontwikkeling waarbij beide ontwikkelingen voordeel van hebben. Beide ontwikkelingen zijn tegelijkertijd in het besluitvormingsproces gebracht.
 

4.         FINANCIËN
Het uitgangspunt is minimaal kostenneutraal.
 
5.         RISICO’S
De risico’s kunnen als normale risico’s worden gezien. Het gaat hierbij om hogere verwervingskosten gronden indien er onteigend zou moeten worden, langere procedure tijd vanwege planologische bezwaren, nadere onderzoeken en de daarmee verband houdende hogere kosten (w.o. bodem e.d.).
 
6.         UITVOERING EN EVALUATIE
De gebiedsvisie is het kaderstellend document bij de ontwikkeling van het plangebied. De gebiedsvisie is tijdens het participatie proces dusdanig gedetailleerd, dat zij tevens als Nota van Randvoorwaarden gezien kan worden.

De volgende stap is het maken van het  bestemmingsplan en de afgifte van de bouwvergunningen.

Er zal met de Werkgroep Nieuwbouw en de buurt het ingezette proces van participatie worden vervolgd. Dit geldt voor de stappen die er gezet gaan worden, zoals het maken van het inrichtingsplan.

De ontwikkelaar zal het participatieproces met de buurt verder moeten uitvoeren en invullen op basis van de gebiedsvisie en het daaraangekoppelde beeldkwaliteitsplan.

Aan de beoogd ontwikkelende partij, Vivare, zal na vaststelling van de gebiedsvisie een grondaanbieding worden gedaan. Naar verwachting zal eerst met de bouw van het woon-zorgcomplex gestart worden (eind 2008). Naar verwachting kan het plan begin 2010  worden afgerond.
 
Verder is de gemeente in onderhandeling met een aantal particulieren voor de aankoop van grond ten behoeve van de realisering van het plan. 

De raadscommissie VROM zal over dit voorstel advies uitbrengen.
Het advies van deze commissie wordt u separaat voorgelegd.

Besluit van:17 december 2007
Documentnummer 
Zaaknummer 

DE RAAD VAN DE GEMEENTE ARNHEM;
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 13 november 2007 ,  nummer  ;
besluit:

  • De Gebiedsvisie Hoogstede Klingelbeek vast te stellen